Novo Canal Alpha Juris com o advogado Estácio Nogueira Reis

Nesta edição foram separadas algumas perguntas e respostas dos leitores sobre assuntos importantes ligadas ao direito imobiliário, tributário e consumidor. Então, vamos a eles:

  • Minha mãe herdou uma casa que era da minha avó e vem alugando este imóvel há mais de 20 anos. Não existe o documento de compra, apenas um recibo simples do vendedor. É possível regularizar a situação desta casa para efeito de futura venda e sem desvalorização pela condição atual do bem? (Marcela Rodrigues Maia).
    • Resposta – Sim, Marcela. Como sua mãe já tem a posse do imóvel por 20 anos, poderá requerer a abertura de uma matrícula (espécie de identidade da casa) no Cartório de Imóveis após a lavratura de escritura de usucapião extrajudicial, feita em Cartório de Notas.  O usucapião reconhece determinada pessoa como proprietária do imóvel, quando detém a posse por anos. Vai precisar contratar um engenheiro para elaborar planta, memorial descritivo e emitir uma ART do imóvel e os vizinhos deverão assinar a planta junto com o engenheiro. Não esqueça antes de saber do locatário se tem interesse na compra, porque ele tem a preferência.
  • É possível dois imóveis idênticos em metragem e especificação terem valores muito diferentes de IPTU? Isso porque venho pagando IPTU do meu apartamento muito maior do que do meu vizinho, e os nossos imóveis são idênticos. (Carlos Eduardo Lobo da Silva Farias).
    • Resposta – Os cálculos do IPTU e do valor venal são feitos através de fórmulas complexas, dando margem a erros que podem causar divergências nos valores do imposto em imóveis semelhantes, o que vem sendo identificado com muita frequência na nossa cidade. No caso de apartamentos ou lojas comerciais, por exemplo, que sejam semelhantes em metragem, pé direito, equipamentos instalados, vagas de garagem, o valor do IPTU deve ser igual, não cabendo diferenças tão acentuadas, mas no caso de casas em condomínio residencial, pode haver diferença de IPTU já que podem existir casas térreas e outras com pé direito duplo; com piscina ou não; uma com área coberta maior do que a outra, mas a regra é seguir valores equivalentes do imposto predial para imóveis idênticos. Outro caso que causou divergências de valores foi o recadastramento de IPTU, realizando em 2014, com concessão de desconto de 10% para quem aderiu, o gerou uma diferença de valores.
  • Fiz um plano de saúde pela empresa apenas para minha família, e vejo que os reajustes estão inviabilizando a continuidade do contrato, porém fico inseguro em deixar os meus filhos sem proteção. Meus pais que também fazem parte do plano e são idosos tiveram aumento de mais de 60% por mudança de idade, fora outros aumentos acima da inflação. Os reajustes não deveriam seguir um limite imposto por lei? (Liziane Nascimento Gouvea).
    • Resposta: Na verdade, o controle de reajuste pela Agência Nacional de Saúde – ANS deveria ser extensivo aos planos coletivos e empresariais. Como não é as operadoras usam de artifícios para burlar este controle, reajustando os planos por sinistralidade e faixa etária, em percentuais acima do razoável, como no seu caso. Veja que o seu plano não pode ser considerado empresarial, porque não há vidas seguradas vinculadas à pessoa jurídica, sendo um plano essencialmente familiar. E as Operadoras devem justificar os reajustes pela sinistralidade, devendo calcular o aumento de acordo com as vidas seguradas dentro do seu contrato, e não por uma média geral, o que ocorre na prática, aumentando o valor da mensalidade entre 20 a 25% por ano. E no caso do aumento por faixa etária, ainda é mais grave e abusivo, onde sempre há grandes reajustes, sem qualquer justificativa, o que vem sendo revisado pelo Poder Judiciário, onde na maioria dos casos manda ser aplicado os reajustes autorizados pela ANS. Isso vale também para os planos coletivos por adesão, que são, em muitos casos, “ falsos coletivos”.     

Estácio Nogueira Reis Junior.

Advogado.