1) Entre a área indicada dos cômodos na planta e a área descrita na promessa de compra do imóvel existe uma diferença acentuada na metragem oferecida pela construtora. A diferença daria para fazer um novo banheiro e aumentar a cozinha. O que é possível?
O consumidor deve entrar em contato com a construtora e questionar a diferença, e, acima de tudo, a falta de informação sobre esse vício no momento da venda. O ideal é tentar resolver da melhor forma, ainda mais se estiver morando no imóvel. De qualquer forma, as empresas sabem que respondem pela diferença em metragem dos imóveis comprados na planta. Apesar de o Código Civil prever uma margem de tolerância de 5% para mais ou para menos, as relações de consumo são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, que tende a beneficiar o comprador. A divergência no entendimento sobre a margem de erro permite ao consumidor reclamar e receber indenização em caso de metragem menor que a prometida, até mesmo em pequenas diferenças, como numa ação judicial que apontou uma diferença de 5,483m².
2) E se a diferença encontrada for grande, cerca de 35m² para menor, o que deve ser feito? Se a empresa quiser compensar com uma proposta que não seja aceita, o que fazer?
Estamos falando de uma área real, suprimida, que não deve corresponder com a área indicada na oferta de venda, nem no contrato de compra e venda. As empresas geralmente indicam nas ofertas as áreas privativas, como sendo as áreas vendidas, ou seja, as áreas do imóvel, mas quase 95% das pessoas fazem as medições dos cômodos do imóvel, ou mesmo dos espaços na planta apresentada pela construtora. Isso é um direito protegido ao consumidor, que deve receber o bem adquirido nas reais especificações de que foi prometido e ajustado, conforme artigo 500 do Código Civil. Nesse caso, o consumidor poderá pleitear junto à empresa responsável o complemento da área, a desistência do negócio ou o pagamento/abatimento proporcional das áreas suprimidas (calcular pelo valor do metro quadrado atual).
3) O consumidor recebeu um apartamento cheio de imperfeições e materiais diferentes dos indicados no memorial descritivo. Os defeitos foram relatados no termo de vistoria, mas a construtora não os consertou, deixando a responsabilidade com o adquirente. O que pode ser feito para se proteger desse tipo de situação?
Em primeiro plano, fazer uma pesquisa minuciosa do histórico da construtora, buscando reclamações de outros adquirentes sobre vícios nas entregas dos imóveis, ou mesmo dos casos de atrasos da obra. Não menos importante é tomar nota da saúde financeira da empresa e fazer uma busca no Cartório de imóveis, onde foi feito o registro da incorporação, se está tudo certo com os documentos apresentados pela empresa. Recomendo, ainda, a busca de informação de outros adquirentes, no sentido de se criar um grupo para fiscalizar a obra e as entregas dos imóveis. Observamos, nos últimos tempos, o aumento de construtoras em recuperação judicial, o que é muito temeroso se fazer qualquer negócio com essas empresas. No mercado imobiliário nacional, quanto mais os imóveis são destinados às classes B e C, a probabilidade da ocorrência de imperfeições é altíssima, razão da falta de exigência dos compradores, ou mesmo da dificuldade do acesso ao Poder Judiciário, pelos altíssimos custos processuais.
Estácio Nogueira Reis Junior.
Advogado especialista em direito imobiliário, tributário e consumidor.