O Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente reafirmou um entendimento importante para o mercado imobiliário, especialmente no contexto de leilões judiciais: o arrematante de um imóvel não pode ser responsabilizado por dívidas tributárias anteriores à alienação do bem, mesmo que o edital de leilão mencione tal possibilidade. Essa decisão reflete uma interpretação precisa da legislação tributária e das garantias de segurança jurídica no processo de aquisição de imóveis em hasta pública.
A questão central gira em torno do artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece que o crédito tributário referente a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis sub-roga-se sobre o preço da arrematação e não transfere essa obrigação ao arrematante. Isso significa que o montante arrecadado na venda do bem deve ser utilizado, prioritariamente, para quitar as dívidas tributárias incidentes sobre ele, e o adquirente não deve herdar passivos anteriores.
Na prática, essa decisão do STJ fortalece a previsibilidade e a atratividade dos leilões judiciais, proporcionando maior segurança jurídica aos participantes e incentivando a participação no mercado de alienações judiciais. É comum que potenciais arrematantes se sintam desencorajados a participar de leilões devido ao receio de serem obrigados a arcar com dívidas passadas que possam inviabilizar o investimento.
No julgamento recente, os ministros sublinharam que, mesmo com a previsão em edital de que o arrematante deveria se responsabilizar por essas dívidas, tal cláusula não pode se sobrepor à legislação tributária vigente. Portanto, o STJ reforçou que a cláusula do edital que atribui responsabilidade ao arrematante por dívidas tributárias anteriores é inválida, pois contraria diretamente o que está disposto no artigo 130 do CTN.
O impacto prático dessa decisão é significativo. Ela reforça o entendimento de que a proteção ao arrematante deve ser preservada, garantindo que as dívidas do antigo proprietário sejam quitadas com o valor da arrematação e não transferidas para o adquirente. Essa medida protege tanto os interesses dos arrematantes quanto a viabilidade das próprias execuções judiciais, que poderiam ser comprometidas se tais encargos fossem transferidos ao comprador.
Ademais, a decisão destaca a importância de que os editais de leilão estejam em conformidade com as normas legais, evitando contradições que possam gerar insegurança ou disputas judiciais posteriores. Para os profissionais do direito imobiliário e investidores do setor, a atenção a detalhes como esses é fundamental para assegurar que o processo de aquisição ocorra de forma eficiente e sem surpresas financeiras indesejadas.
Com a interpretação consolidada pelo STJ, o mercado de leilões judiciais se beneficia de uma regra clara e previsível, o que tende a aumentar a participação e a confiança de investidores em futuras alienações de imóveis.