sao joao

Cuidados e riscos na locação de imóveis durante o São João

by Blog

O São João é uma das festas mais aguardadas no Nordeste brasileiro, especialmente na Bahia, onde as tradições são celebradas com grandes eventos, e, durante esse período, é comum que muitas pessoas se desloquem para cidades do interior. Como resultado, a demanda por alugueis temporários de imóveis aumenta significativamente e tanto locadores quanto locatários precisam estar cientes dos cuidados e riscos envolvidos no processo de locação, a fim de evitar problemas e garantir uma experiência positiva.

Para os locadores, a primeira medida essencial é a elaboração de um contrato de locação claro e detalhado, que deve especificar todas as condições do aluguel, incluindo o período exato de locação, valor do aluguel, forma de pagamento, além de responsabilidades de ambas as partes. É crucial incluir cláusulas que tratam de possíveis danos ao imóvel e estabeleçam regras de uso, garantindo que a propriedade seja utilizada de maneira adequada e preservada. Além disso, é recomendável que o locador faça uma vistoria minuciosa do imóvel antes da entrega das chaves, documentando o estado atual com fotos ou vídeos, que deverão ser incluídos ao contrato como anexo de vistoria.

Para os locatários, a atenção aos detalhes do contrato de locação é igualmente fundamental. É importante ler todas as cláusulas com cuidado e esclarecer quaisquer dúvidas antes de assinar. Verificar a reputação do locador, buscando referências ou avaliações de outros locatários anteriores, pode ajudar a evitar fraudes e garantir que a pessoa responsável pelo imóvel seja confiável. Além disso, é aconselhável visitar o imóvel antes de fechar o contrato, sempre que possível, para confirmar que as condições prometidas pelo locador correspondem à realidade.

Ambas as partes devem estar atentas aos riscos associados a transações financeiras. Pagamentos antecipados devem ser realizados com cautela e preferencialmente utilizando métodos que ofereçam algum tipo de proteção ao consumidor, como plataformas de pagamento seguro. Em caso de pagamento em espécie, é fundamental que o locador forneça um recibo detalhado, confirmando o valor recebido e a data da transação.

Outro ponto de atenção é a legislação local. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) rege as locações urbanas no Brasil e estabelece os direitos e deveres tanto dos locadores quanto dos locatários. Conhecer e seguir essas normas é crucial para evitar litígios. Por exemplo, o locador deve respeitar o direito do locatário à privacidade durante o período de locação, enquanto o locatário deve usar o imóvel de acordo com o que foi acordado, sem realizar alterações estruturais ou causar incômodos aos vizinhos.

Além das questões legais, é importante considerar os aspectos práticos e de segurança. Para o locador, garantir que o imóvel esteja em boas condições de uso, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando corretamente, é essencial para evitar acidentes e problemas durante a estadia do hóspede. Para o locatário, respeitar as normas de segurança do imóvel e conhecer os procedimentos de emergência pode fazer a diferença em situações imprevistas.

É importante lembrar que, para todas as situações, contar sempre com a assessoria de um especialista é essencial e ajuda a evitar os riscos e a proteger seu direito, seja você locador ou locatário. O Estácio Nogueira Reis Advogados está à disposição para orientar e auxiliar seus clientes em todas as etapas do processo de locação, oferecendo a segurança jurídica necessária para que locadores e locatários possam desfrutar do São João com tranquilidade.

estácio nogueira reis

Adquiriu um imóvel? Saiba quais vícios você pode encontrar e se previna!

by Blog

1) Entre a área indicada dos cômodos na planta e a área descrita na promessa de compra do imóvel existe uma diferença acentuada na metragem oferecida pela construtora. A diferença daria para fazer um novo banheiro e aumentar a cozinha. O que é possível?

O consumidor deve entrar em contato com a construtora e questionar a diferença, e, acima de tudo, a falta de informação sobre esse vício no momento da venda. O ideal é tentar resolver da melhor forma, ainda mais se estiver morando no imóvel. De qualquer forma, as empresas sabem que respondem pela diferença em metragem dos imóveis comprados na planta. Apesar de o Código Civil prever uma margem de tolerância de 5% para mais ou para menos, as relações de consumo são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, que tende a beneficiar o comprador. A divergência no entendimento sobre a margem de erro permite ao consumidor reclamar e receber indenização em caso de metragem menor que a prometida, até mesmo em pequenas diferenças, como numa ação judicial que apontou uma diferença de 5,483m².

2) E se a diferença encontrada for grande, cerca de 35m² para menor, o que deve ser feito? Se a empresa quiser compensar com uma proposta que não seja aceita, o que fazer?

Estamos falando de uma área real, suprimida, que não deve corresponder com a área indicada na oferta de venda, nem no contrato de compra e venda. As empresas geralmente indicam nas ofertas as áreas privativas, como sendo as áreas vendidas, ou seja, as áreas do imóvel, mas quase 95% das pessoas fazem as medições dos cômodos do imóvel, ou mesmo dos espaços na planta apresentada pela construtora. Isso é um direito protegido ao consumidor, que deve receber o bem adquirido nas reais especificações de que foi prometido e ajustado, conforme artigo 500 do Código Civil. Nesse caso, o consumidor poderá pleitear junto à empresa responsável o complemento da área, a desistência do negócio ou o pagamento/abatimento proporcional das áreas suprimidas (calcular pelo valor do metro quadrado atual).

3)  O consumidor recebeu um apartamento cheio de imperfeições e materiais diferentes dos indicados no memorial descritivo. Os defeitos foram relatados no termo de vistoria, mas a construtora não os consertou, deixando a responsabilidade com o adquirente. O que pode ser feito para se proteger desse tipo de situação?

Em primeiro plano, fazer uma pesquisa minuciosa do histórico da construtora, buscando reclamações de outros adquirentes sobre vícios nas entregas dos imóveis, ou mesmo dos casos de atrasos da obra. Não menos importante é tomar nota da saúde financeira da empresa e fazer uma busca no Cartório de imóveis, onde foi feito o registro da incorporação, se está tudo certo com os documentos apresentados pela empresa. Recomendo, ainda, a busca de informação de outros adquirentes, no sentido de se criar um grupo para fiscalizar a obra e as entregas dos imóveis. Observamos, nos últimos tempos, o aumento de construtoras em recuperação judicial, o que é muito temeroso se fazer qualquer negócio com essas empresas. No mercado imobiliário nacional, quanto mais os imóveis são destinados às classes B e C, a probabilidade da ocorrência de imperfeições é altíssima, razão da falta de exigência dos compradores, ou mesmo da dificuldade do acesso ao Poder Judiciário, pelos altíssimos custos processuais.

Estácio Nogueira Reis Junior.
Advogado especialista em direito imobiliário, tributário e consumidor.

imagem_enr_saude

Avanços na cobertura de planos de saúde: Julgamento do REsp 2.037.616-SP e a Nova Lei nº 14.454/2022

by Blog

No julgamento do REsp 2.037.616-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi e com acórdão lavrado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, abordou questões cruciais do Direito Civil e do Direito da Saúde. O caso envolvia uma paciente que, após a remoção de um tumor no intestino, necessitava de um exame PET-SCAN para monitorar a evolução de sua condição. Esse procedimento, contudo, não estava contemplado no Rol da Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS).

Historicamente, o STJ mantinha o entendimento de que esse rol tinha natureza taxativa, permitindo exceções apenas em circunstâncias específicas. Com a promulgação da Lei nº 14.454/2022, ocorreram alterações significativas, modificando substancialmente o cenário jurídico do país. O STJ, ao aplicar o princípio da irretroatividade, reafirmou que as novas disposições legais não poderiam atingir fatos pretéritos. Todavia, reconheceu-se que, em contratos de trato sucessivo, como os planos de saúde, a lei nova deve ter aplicação imediata aos eventos futuros e presentes, respeitando os direitos adquiridos, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.

No contexto da saúde suplementar, as Diretrizes de Utilização (DUTs) servem como elementos organizadores, sem poder restritivo que impeça o acesso a tratamentos essenciais ou alternativos, particularmente quando os tratamentos convencionais se mostram inadequados. A jurisprudência recente e a nova legislação convergem no sentido de que tais diretrizes não podem obstruir o acesso a métodos, diagnósticos ou terapias baseadas em evidências científicas.

No caso analisado, o STJ entendeu que, diante das inovações trazidas pela Lei nº 14.454/2022, e considerando a necessidade de continuidade do tratamento da paciente, a cobertura do exame deveria ser garantida. Essa decisão está em consonância com a jurisprudência consolidada e os novos critérios legislativos, que buscam uma maior flexibilidade na interpretação do Rol da ANS, especialmente em situações de tratamentos continuados.

O julgamento do REsp 2.037.616-SP reforça a necessidade de adaptação das normas reguladoras dos planos de saúde às novas realidades legislativas e científicas. A Lei nº 14.454/2022, ao estabelecer novos parâmetros para a cobertura de procedimentos não previstos no Rol da ANS, promove uma proteção mais ampla aos beneficiários dos planos de saúde, garantindo acesso a tratamentos indispensáveis e inovadores, em conformidade com os princípios da dignidade da pessoa humana e da continuidade do tratamento médico.