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Desafios dos condomínios na implantação de pontos de recarga para carros elétricos

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A crescente popularidade dos carros elétricos trouxe à tona a necessidade urgente de adaptação nos condomínios para a instalação de pontos de recarga, algo que ainda gera muitas dúvidas e desafios. A falta de uma legislação federal específica sobre o tema faz com que os condomínios enfrentem um cenário nebuloso, recorrendo às normas técnicas existentes para instalações elétricas, como as da ABNT, e às diretrizes do Código Civil no que diz respeito à responsabilidade dos síndicos. Em muitos casos, normas regionais do Corpo de Bombeiros também têm servido de referência, evidenciando a necessidade de uma regulamentação mais clara e uniforme.

Apesar da inexistência de um marco regulatório federal específico, condomínios entregues a partir de 2020 já devem possuir adaptações para a instalação de carregadores de veículos elétricos. A segurança, no entanto, é um dos pontos mais críticos a serem observados. Dados indicam que, apesar de a probabilidade de incêndio em veículos elétricos ser cerca de 60% menor do que nos veículos a combustão, os cuidados na instalação e no uso dos carregadores são essenciais. A consulta ao Corpo de Bombeiros antes da implementação dessas estruturas é indispensável, já que a adoção de medidas como o espaçamento adequado entre vagas, a instalação de sprinklers automáticos e a criação de paredes corta-fogo entre as vagas de recarga são precauções que garantem a segurança dos condôminos.

O papel do síndico é central nesse processo, sendo ele o principal responsável pela garantia de segurança e cumprimento das normas. A negligência na fiscalização e autorização de instalações irregulares pode acarretar sérias responsabilidades, tanto civis quanto criminais. Por isso, a decisão sobre a instalação de pontos de recarga deve ser submetida à aprovação em Assembleia Geral Ordinária, um espaço que assegura a manifestação do interesse coletivo. Essa decisão coletiva é crucial, pois, embora as vagas de garagem sejam de uso individual, elas estão inseridas em um contexto coletivo e, portanto, qualquer alteração que interfira nas áreas comuns precisa ser analisada à luz do interesse de todos.

O Poder Judiciário, em casos de disputas relacionadas à instalação de pontos de recarga, tem reforçado a soberania das decisões tomadas nas assembleias, desde que sejam observados os quóruns exigidos pelo Código Civil. No caso de intervenções que impliquem mudanças estruturais ou que resultem em despesas expressivas, é necessário que 2/3 dos condôminos aprovem a medida. Por outro lado, se a intervenção for de menor impacto, a decisão pode ser tomada por maioria simples. A questão da individualidade versus coletividade também se reflete na discussão sobre a instalação dos carregadores em vagas privativas. O entendimento que vem se consolidando é que o direito de propriedade individual deve ceder em favor do interesse coletivo quando se trata da segurança e da viabilidade do empreendimento.

Uma solução prática que tem sido adotada por alguns condomínios é a implementação de um ponto de recarga coletivo, que pode ser utilizado pelos moradores mediante o pagamento de uma taxa de uso mensal. Essa abordagem facilita a administração e a diluição dos custos, além de garantir que as instalações sejam realizadas de forma segura e adequada. Estimativas indicam que o custo para a instalação de pontos de recarga em condomínios pode variar entre R$ 200 mil e R$ 1 milhão, dependendo das adaptações necessárias e do porte do empreendimento. Diante dessa realidade, é imprescindível que a decisão sobre a implantação seja tomada de forma planejada e transparente, com a participação de especialistas e observando as melhores práticas de engenharia e segurança.

A chegada dos veículos elétricos representa uma transformação inevitável e, como em toda mudança de paradigma, traz consigo resistências e questionamentos. No entanto, a adaptação dos condomínios para a instalação de pontos de recarga é um passo fundamental para a modernização e para a contribuição com a sustentabilidade. Até 2035, a previsão é de que a venda de veículos a combustão seja drasticamente reduzida, tornando a transição para veículos elétricos uma realidade que todos, incluindo os condomínios, precisarão abraçar.

Este processo exige, portanto, um olhar atento, planejado e coletivo, respeitando os aspectos legais, técnicos e de segurança envolvidos. Somente assim os condomínios poderão integrar essa nova realidade de forma harmoniosa e segura, transformando um desafio em uma oportunidade de modernização e avanço sustentável.

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O futuro do dano moral e seus reflexos no Direito do Consumidor

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Nos últimos anos, a tese do esvaziamento do dano moral tem se tornado um tema central nas discussões jurídicas e acadêmicas, especialmente no que se refere aos direitos do consumidor. Essa tese, que postula a diminuição da relevância e da eficácia do dano moral como uma forma de reparação, tem gerado debates intensos sobre suas implicações e sobre como afeta a proteção dos consumidores.

O conceito de dano moral se refere à compensação financeira concedida a uma pessoa que sofreu um prejuízo de natureza não patrimonial, como dor, sofrimento ou humilhação. Tradicionalmente, essa forma de indenização buscava reconhecer e reparar o impacto emocional e psicológico negativo causado por uma ação ou omissão lesiva. No entanto, a crescente tendência de relativização desse conceito está levantando questões importantes sobre a sua eficácia e a proteção dos direitos dos consumidores e de toda a população.

A tese do esvaziamento do dano moral sugere que a compensação por danos não patrimoniais tem sido cada vez mais desconsiderada pelos tribunais, resultando em uma redução significativa de sua aplicação. Essa mudança é frequentemente associada a uma visão mais restritiva da função do dano moral, com a argumentação de que a sua reparação está sendo exagerada ou desproporcional em comparação com o real impacto sofrido pelo consumidor.

Esse movimento se reflete em decisões judiciais que tendem a limitar o valor das indenizações por danos morais, muitas vezes argumentando que o sofrimento do consumidor não pode ser quantificado de maneira tão precisa e que o montante das compensações deve ser mais condizente com o prejuízo efetivo. Em alguns casos, essa abordagem tem levado a uma menor proteção aos consumidores, desconsiderando o impacto emocional e psicológico que certas práticas empresariais podem causar.

A relativização do dano moral pode ter implicações significativas para os direitos dos consumidores. A principal consequência é a diminuição da eficácia da proteção judicial frente a práticas lesivas, como abusos de poder, má-fé e negligência por parte de empresas. Quando o dano moral é minimizado, os consumidores podem se sentir desprotegidos e desestimulados a buscar reparação por danos que afetam profundamente sua qualidade de vida.

Além disso, a redução dos valores das indenizações pode enfraquecer o caráter dissuasivo das penalidades, diminuindo o incentivo para que as empresas adotem práticas mais responsáveis e éticas. A percepção de que a compensação por dano moral é insuficiente pode levar a uma maior tolerância para práticas abusivas, uma vez que os custos de uma possível indenização são percebidos como baixos.

É fundamental refletir sobre a adequação da tese do esvaziamento do dano moral à realidade dos consumidores e à função do direito de reparação. A proteção dos direitos do consumidor não deve se basear apenas na quantificação do dano, mas também na consideração do impacto emocional e psicológico que as práticas empresariais podem ter sobre os indivíduos. A aplicação rigorosa da tese do esvaziamento pode comprometer a capacidade do sistema judicial de fornecer uma compensação justa e eficaz, prejudicando a confiança dos consumidores na proteção de seus direitos.

A tese do esvaziamento do dano moral apresenta desafios significativos para a proteção dos direitos dos consumidores. A redução da relevância e da eficácia desse tipo de dano pode enfraquecer a proteção judicial e diminuir o caráter dissuasivo das penalidades, afetando a capacidade do sistema jurídico de garantir uma reparação justa e adequada para os consumidores. É essencial que o debate sobre essa tese considere não apenas a quantificação do dano, mas também o impacto real das práticas empresariais na vida dos consumidores, para assegurar que os direitos sejam efetivamente protegidos.

Por isso, consumidor, nossa orientação é que você não deixe de, em caso de lesão a direitos, buscar no Judiciário a reparação desses danos de forma adequada, fazendo garantir seus direitos. Se atente aos prejuízos causados e se valha do auxílio de um especialista para ver reparados os seus danos.

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A responsabilidade dos bancos em casos de roubo de celular: proteção ao consumidor e medidas de segurança

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A responsabilidade das instituições financeiras em casos de roubo de celular e consequentes prejuízos financeiros tem sido objeto de intensas discussões nos tribunais brasileiros, especialmente diante do crescente uso de dispositivos eletrônicos para a realização de operações bancárias. Em um cenário em que as fraudes digitais se tornam cada vez mais sofisticadas, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que os bancos devem ser responsabilizados pelos danos causados a consumidores quando há falhas na prestação de serviços, particularmente em situações que envolvem a segurança de transações realizadas por meio de aplicativos móveis.

No julgamento do Recurso Especial nº 2082281, o STJ determinou que a instituição financeira é objetivamente responsável pelos danos materiais e morais decorrentes de transações realizadas por terceiros utilizando o aplicativo bancário após o consumidor ter notificado o banco sobre o roubo de seu celular. Esse entendimento está em consonância com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), mais especificamente o artigo 14, que prevê a responsabilidade do fornecedor de serviços pelos danos causados em razão de defeitos na prestação de seus serviços.

Neste caso, ficou evidenciado que o banco, ao ser informado do roubo do celular, não tomou as medidas necessárias para bloquear as operações indevidas, configurando assim um defeito na prestação do serviço. O STJ afastou a alegação de fato exclusivo de terceiro, um conceito presente no artigo 14, parágrafo terceiro, inciso II, do CDC. O tribunal entendeu que a falha ocorreu no âmbito de atuação do próprio banco, o que caracteriza um fortuito interno. Esse tipo de risco é inerente à atividade bancária, que envolve a segurança de informações sensíveis e de operações financeiras realizadas digitalmente. O banco, portanto, deve arcar com as consequências de sua inação ou inadequada resposta à notificação do cliente, nos termos da Súmula 479 do STJ, que dispõe sobre a responsabilidade objetiva dos bancos em casos de fraudes ou falhas em suas operações.

Essa decisão reflete uma tendência nos tribunais brasileiros em proteger o consumidor nas relações com as instituições financeiras, especialmente quando estas deixam de adotar medidas preventivas ou corretivas que garantam a segurança de seus clientes. A expectativa de que os bancos implementem sistemas de segurança robustos e eficazes, além de procedimentos de resposta rápida a incidentes, é cada vez mais premente. No entanto, também é necessário destacar que os consumidores desempenham um papel fundamental na proteção de seus próprios dados e dispositivos eletrônicos.

Embora a responsabilidade principal recaia sobre as instituições financeiras, os consumidores podem adotar uma série de medidas para reforçar a segurança de seus dispositivos móveis e prevenir a realização de operações fraudulentas em caso de furto ou roubo. Entre as boas práticas recomendadas, destaca-se a utilização de senhas fortes e de múltiplas camadas de autenticação para o acesso a aplicativos bancários, como o uso de biometria, reconhecimento facial e autenticação em duas etapas. Além disso, é essencial manter os sistemas operacionais dos dispositivos móveis e os aplicativos bancários sempre atualizados, uma vez que as atualizações frequentemente contêm melhorias de segurança e correções de vulnerabilidades exploráveis por criminosos.

O uso de softwares antivírus e de proteção contra malwares também é altamente recomendável, assim como a ativação de recursos de bloqueio remoto, que permitem ao usuário inutilizar ou apagar os dados do dispositivo em caso de perda ou roubo. Outra medida preventiva eficaz é limitar a quantidade de informações armazenadas automaticamente no dispositivo e, sempre que possível, evitar o uso de redes Wi-Fi públicas para a realização de transações bancárias, uma vez que estas redes podem ser facilmente comprometidas por hackers.

No que diz respeito à legislação e à jurisprudência, o entendimento firmado pelo STJ é claro: a responsabilidade do banco por falhas de segurança não se exime pelo fato de o consumidor ter sido vítima de roubo. Uma vez que o banco é notificado, a obrigação de agir de forma diligente e rápida para proteger as contas e dados do cliente é incontestável. Quando essa obrigação é negligenciada, o banco responde pelos danos causados, seja por falhas operacionais ou pela ausência de mecanismos de segurança adequados.

Ao mesmo tempo, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 14, reforça a ideia de que o fornecedor de serviços – no caso, a instituição financeira – tem o dever de garantir a segurança do serviço oferecido. A falta dessa segurança caracteriza um vício de qualidade, e o banco, ao operar num ambiente de risco, como o sistema bancário digital, precisa absorver os prejuízos decorrentes de fraudes e violações que ocorrem dentro de sua esfera de atuação. A falha em bloquear transações, mesmo após a notificação, constitui uma omissão grave que gera a obrigação de indenizar o consumidor pelos danos financeiros e pelos danos morais que possa ter sofrido.

Em suma, a responsabilidade dos bancos em casos de fraudes decorrentes de roubo de celular é amplamente amparada pela legislação e jurisprudência brasileira, com uma clara inclinação dos tribunais para proteger os consumidores contra falhas nos serviços bancários. Porém, essa proteção jurídica não exime os consumidores da necessidade de adotar medidas de segurança em seus dispositivos eletrônicos. A combinação de boas práticas de segurança digital por parte do consumidor e a responsabilidade objetiva das instituições financeiras é o caminho mais eficaz para prevenir e mitigar os danos causados por fraudes digitais.

Essa temática, cada vez mais relevante no contexto atual, ressalta a importância de uma governança digital robusta por parte dos bancos, alinhada à crescente sofisticação dos crimes cibernéticos. Ao mesmo tempo, é imperativo que os consumidores estejam atentos às práticas de segurança, promovendo uma cultura de prevenção que pode evitar prejuízos consideráveis.

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Os perigos ocultos dos Planos de Saúde: aumentos drásticos e negativas de cobertura

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Nos últimos anos, as práticas abusivas por parte das operadoras de planos de saúde têm gerado crescente preocupação entre consumidores e autoridades regulatórias. Questões como aumentos significativos nos preços dos planos e a negação de cobertura para procedimentos essenciais têm se tornado cada vez mais frequentes, não afetando apenas a saúde financeira da população, mas também levantando sérias questões sobre a ética e a legalidade das ações dessas empresas.

Os planos de saúde desempenham um papel fundamental na proteção da saúde da população, oferecendo acesso a uma ampla gama de serviços médicos e hospitalares. No entanto, a busca por lucro por parte das operadoras pode levar a práticas abusivas que comprometem a qualidade e a acessibilidade dos serviços oferecidos. Um dos principais problemas enfrentados pelos consumidores é o aumento significativo dos valores dos planos de saúde, muitas vezes sem uma justificativa adequada.

Esses aumentos podem ser especialmente problemáticos para os segurados de planos individuais ou familiares, que são mais vulneráveis a variações bruscas nos preços. A legislação brasileira estabelece regras para a aplicação de reajustes, com a Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS) sendo a responsável por regular e supervisionar esses aumentos. No entanto, mesmo com a regulamentação, muitos consumidores relatam que os aumentos continuam a ocorrer de forma desproporcional, colocando uma pressão financeira significativa sobre suas famílias.

Segundo o Relatório Anual de 2023 da ANS, houve um aumento de 12% nas reclamações de consumidores relacionadas a planos de saúde em comparação com o ano anterior. Os principais motivos de reclamação incluem exatamente aumentos de mensalidades e negativas de cobertura para procedimentos e tratamentos.

Outro aspecto crítico é a negação de cobertura para tratamentos e procedimentos que são essenciais para a saúde do segurado. Muitas vezes, as operadoras utilizam cláusulas contratuais complexas ou alegam que determinados procedimentos não estão cobertos pelo plano, mesmo que sejam necessários para a manutenção da saúde do paciente. Essa prática pode levar a sérios prejuízos à saúde dos consumidores, que se veem forçados a buscar alternativas caras ou a enfrentar o agravamento de suas condições de saúde.

Além dos problemas financeiros e de cobertura, essas práticas abusivas também afetam a confiança dos consumidores nas operadoras. Quando os segurados enfrentam dificuldades para obter o atendimento de que precisam ou são confrontados com aumentos inesperados e exorbitantes, a percepção de que estão sendo tratados injustamente cresce. Isso pode levar a um sentimento de desamparo e à necessidade de recorrer a processos judiciais para buscar a proteção de seus direitos.

As consequências dessas práticas são abrangentes. No nível individual, os consumidores podem enfrentar dificuldades financeiras e problemas de saúde graves devido à falta de cobertura adequada. No nível coletivo, o sistema de saúde suplementar pode sofrer um impacto negativo, com um aumento no número de litígios e uma deterioração na qualidade do atendimento. Além disso, a desconfiança crescente no sistema pode levar a um aumento na demanda por regulamentações mais rígidas e por uma fiscalização mais eficaz.

Para mitigar esses problemas, é essencial que as autoridades regulatórias reforcem a fiscalização das práticas das operadoras de planos de saúde e assegurem que as regras sejam cumpridas de maneira justa e transparente. Já para os consumidores, é necessário que eles estejam bem informados sobre seus direitos e os mecanismos disponíveis para buscar reparação.

A primeira medida a ser tomada é registrar formalmente a reclamação junto à operadora do plano, utilizando os canais de atendimento previstos no contrato e na regulamentação da ANS (Agência Nacional de Saúde Suplementar). Caso a resposta não seja satisfatória, o consumidor deve recorrer ao Procon e à ANS, que oferecem suporte na mediação de conflitos e podem aplicar sanções às operadoras que não cumprirem as normas.

Além disso, em casos de práticas abusivas, como aumentos exorbitantes e negativas de cobertura, é aconselhável procurar orientação jurídica especializada. Advogados com experiência em direito do consumidor podem ajudar a avaliar a situação, fornecer assessoria legal e, se necessário, entrar com ações judiciais para assegurar a compensação adequada e a correção das irregularidades. A proteção dos direitos dos consumidores muitas vezes requer a combinação de ações administrativas e judiciais para garantir que as operadoras de planos de saúde sejam responsabilizadas por suas práticas inadequadas.

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Fim dos tempos para os danos morais?

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Será que estamos vendo o fim dos tempos para os danos morais? Até quando as indenizações extrapatrimoniais continuarão existindo? O que muitos julgadores não percebem é o impacto dessas negativas de reconhecimento do dano moral para eles próprios e seus familiares. Todos nós somos consumidores em potencial e, em algum momento, seremos vítimas de empresas que abusam ao cometer práticas contrárias às relações de consumo, como longos atrasos de obra, cancelamentos de voos, aumentos abusivos nas mensalidades dos planos de saúde sem qualquer controle, ou mesmo cobranças indevidas em geral.

Cada vez mais, o Poder Judiciário, influenciado pelo lobby de grandes empresas, vem relativizando o dano moral e excluindo-o de casos onde sua presença é clara e evidente. Muitas decisões que negam a existência do dano moral falam em “meros dessabores” ou “aborrecimentos do dia a dia”. Porém, essa minimização só ocorre quando o problema atinge “o telhado do vizinho”. Quando somos as vítimas dos abusos que essas empresas cometem, dificilmente nos contentamos com a negativa de indenizações.

Frequentemente nos deparamos com casos em que o consumidor, de fato, teve sua honra ofendida, sofreu perda de tempo útil, desviou-se de suas atividades produtivas buscando soluções para problemas, ou até mesmo perdeu um projeto de vida ao receber um imóvel com um ano de atraso em relação ao prazo estipulado, isso quando não sofre constrangimentos adicionais.

O Poder Judiciário, como um todo, não vem decidindo esse tema de forma equânime e correta. Negar, por exemplo, uma indenização por danos morais em caso de atraso de obra por um ano, ou para uma pessoa que teve um atendimento negado pela operadora de plano de saúde, mesmo estando em dia com suas obrigações, demonstra uma falta de sensibilidade para com os direitos dos consumidores. E ainda, em situações de cobrança indevida no cartão de crédito, como no caso de uma consumidora que devolveu um veículo alugado e posteriormente foi cobrada por uma nova bateria e troca de componente do freio de mão. Após fazer reclamações na sede da empresa, no Reclame Aqui e ajuizar uma ação judicial, a sentença de primeiro grau foi revisada, excluindo o dano moral, sob o entendimento do juiz relator da Turma Recursal de que se tratava de mero dissabor.

Se essa tendência continuar, o instituto do dano moral corre o risco de ser extinto, o que seria extremamente perigoso. Isso equivaleria a dar um “cheque em branco” para empresas que abusam e não conseguem prestar serviços de excelência, especialmente porque nossos magistrados não aplicam com rigor as garantias do Código de Defesa do Consumidor.

Uma última reflexão: poucas decisões judiciais que temos visto tratam da indenização punitiva dos danos morais, estabelecendo valores indenizatórios como fator educativo e repressivo, funções essenciais desse instituto.

Nós, advogados, sentimos que os julgadores não olham para o consumidor com a devida atenção. Muitos acreditam que os consumidores buscam apenas vantagem econômica ao incluir danos morais nos pedidos. Esse pensamento se formou a partir da tese da “industrialização do dano moral”. Contudo, não podemos ignorar que, com o crescimento exponencial da população e da demanda por serviços, as empresas precisam se qualificar no atendimento e melhorar os serviços prestados. A falta de qualificação resulta em reclamações administrativas e ações judiciais, geradas pela má gestão dessas empresas e de suas políticas que visam a redução de ocorrências internas e do contencioso.

Há uma clara preocupação da advocacia nacional quanto à relativização dos danos morais e à exclusão de seu alcance, pois isso beneficia apenas as empresas que descumprem normas, gerando uma sensação de desresponsabilização e impunidade nas relações de consumo, além de prejudicar o respeito e a credibilidade da sociedade no Poder Judiciário. Essa desconfiança surge não apenas pela demora nas respostas aos pleitos dos consumidores, mas também pela negativa de reconhecimento dos problemas enfrentados por eles na tentativa de solucionar falhas de serviços cometidas pelas empresas, resultando em perda de tempo e desvio produtivo.

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Transparência na cobrança de taxas de corretagem no mercado imobiliário

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O mercado imobiliário brasileiro tem enfrentado diversos desafios no que diz respeito à transparência e à clareza nas transações, especialmente no tocante à cobrança de taxas de corretagem. Muitas vezes, os compradores de imóveis são surpreendidos por cobranças adicionais que não foram previamente informadas ou discutidas, resultando em conflitos e insatisfações.

A cobrança de taxa de corretagem é um tema sensível que deve ser tratado com máxima clareza e transparência. A legislação brasileira e o Código de Defesa do Consumidor asseguram que todos os custos envolvidos na aquisição de um imóvel devem ser previamente informados ao consumidor. Isso inclui a taxa de corretagem, que é devida aos corretores de imóveis pela intermediação na compra ou venda.

Os tribunais brasileiros têm reiterado que a falta de informação clara sobre a cobrança de corretagem constitui uma prática abusiva. Recentemente, diversas decisões judiciais têm reforçado a necessidade de que essa taxa seja previamente acordada e explicitamente informada ao consumidor. Em recente caso do Tribunal de Justiça da Bahia, a juíza de Direito Melissa Maioral, da 1ª Vara do Sistema dos Juizados de Camaçari, determinou que “é direito do consumidor ser informado de maneira clara e precisa sobre todos os custos envolvidos na aquisição de um imóvel, inclusive a taxa de corretagem, sob pena de violação dos princípios da boa-fé e da transparência”.

Caso recente

A decisão judicial que recentemente destacou a importância da transparência na cobrança de taxas de corretagem teve origem em um caso onde os compradores de um imóvel foram surpreendidos por uma cobrança de corretagem não informada previamente. No processo, ficou evidente que a construtora não especificou claramente aos consumidores que a taxa de corretagem seria devida, resultando em um custo adicional inesperado.

O caso envolveu a aquisição de um imóvel em um empreendimento residencial na cidade de Camaçari, Bahia. Os compradores, ao receberem o contrato de compra e venda, não foram devidamente informados sobre a cobrança da taxa de corretagem, e, após a assinatura e o pagamento do sinal, os receberam uma cobrança adicional de corretagem no valor de R$ 15.000,00, o que gerou grande insatisfação e levou à judicialização do conflito.

Em sua sentença, a juíza Melissa Maioral determinou a devolução integral do valor cobrado a título de corretagem, afirmando que “a falta de clareza na informação ao consumidor sobre a cobrança de taxas adicionais constitui prática abusiva e violadora dos princípios da boa-fé e transparência”. Além da devolução do valor de R$ 15.000,00, a sentença também estipulou uma indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, totalizando R$ 20.000,00 em favor dos consumidores lesados.

Assessoria jurídica

No contexto do Direito Imobiliário, é fundamental que tanto os consumidores quanto os profissionais do setor conheçam seus direitos e deveres. A correta orientação sobre as práticas de mercado pode evitar inúmeros conflitos e assegurar transações mais seguras e justas.

Os advogados especializados em Direito Imobiliário têm um papel crucial nesse cenário. Sua atuação abrange:

  • Análise contratual detalhada: examinar minuciosamente os contratos de compra e venda de imóveis para identificar possíveis cláusulas abusivas ou omissões que possam prejudicar o consumidor.
  • Negociação e mediação: buscar resolver os conflitos de maneira amigável, priorizando os interesses de seus clientes e buscando acordos que sejam justos e equilibrados.
  • Litigância: representar clientes em processos judiciais, apresentando argumentos sólidos e bem fundamentados para assegurar decisões favoráveis.
  • Consultoria preventiva: orientar clientes sobre as melhores práticas no mercado imobiliário, ajudando-os a evitar problemas futuros e a realizar transações seguras e transparentes.

Dessa forma, promover a transparência e combater práticas abusivas são objetivos que todos os profissionais do setor devem almejar. Com a atuação dedicada de advogados e o cumprimento rigoroso da legislação, é possível construir um mercado imobiliário mais justo, ético e transparente para todos.

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Questões relevantes em contratos mobiliários: Atrasos e vícios construtivos

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Em nosso escritório, trabalhamos para garantir a segurança jurídica e a satisfação de nossos clientes em todas as etapas da aquisição de imóveis. Problemas como atrasos significativos na entrega, vícios construtivos e a utilização indevida de metragem são questões recorrentes que comprometem a confiança e a integridade nas relações contratuais.

Em recente processo, obtivemos êxito em favor do consumidor, em razão de atraso na entrega de imóvel, mesmo havendo pacificação de entendimento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que há um prazo de tolerância de 180 dias (seis meses) para a entrega definitiva do empreendimento após a data prevista em contrato.

Quando um imóvel é entregue com atraso considerável, ultrapassando o prazo de tolerância, os consumidores sofrem prejuízos financeiros e emocionais, sendo fundamental que seus direitos sejam protegidos, garantindo que eles recebam exatamente o que foi acordado no contrato.

Além dos atrasos, os vícios construtivos são uma preocupação séria. Falhas na construção, como problemas estruturais, infiltrações, defeitos nos acabamentos e instalações elétricas inadequadas, podem causar grandes transtornos e custos adicionais aos proprietários. É essencial que as construtoras sejam responsabilizadas por essas falhas, assegurando que os consumidores recebam imóveis em perfeitas condições de uso.

Outra questão crítica é a utilização indevida de metragem. Muitos consumidores se deparam com a entrega de imóveis com metragem inferior à prometida, o que configura uma prática abusiva. É vital que os compradores recebam exatamente a área contratada, sem discrepâncias que possam gerar prejuízos financeiros e descontentamento.

Além disso, práticas como a substituição do índice de correção monetária do saldo devedor são necessárias para reequilibrar a relação contratual. Trocar o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), salvo se o INCC for menor, é uma medida que visa proteger o consumidor de aumentos abusivos nos valores devidos.

Nosso compromisso é acompanhar de perto cada etapa da aquisição de imóveis na planta, orientando nossos clientes e assegurando que seus direitos sejam plenamente respeitados. Se você tem interesse em saber mais sobre este e outros temas relacionados ao Direito Imobiliário, acompanhe nossos canais digitais.

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Cuidados e riscos na locação de imóveis durante o São João

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O São João é uma das festas mais aguardadas no Nordeste brasileiro, especialmente na Bahia, onde as tradições são celebradas com grandes eventos, e, durante esse período, é comum que muitas pessoas se desloquem para cidades do interior. Como resultado, a demanda por alugueis temporários de imóveis aumenta significativamente e tanto locadores quanto locatários precisam estar cientes dos cuidados e riscos envolvidos no processo de locação, a fim de evitar problemas e garantir uma experiência positiva.

Para os locadores, a primeira medida essencial é a elaboração de um contrato de locação claro e detalhado, que deve especificar todas as condições do aluguel, incluindo o período exato de locação, valor do aluguel, forma de pagamento, além de responsabilidades de ambas as partes. É crucial incluir cláusulas que tratam de possíveis danos ao imóvel e estabeleçam regras de uso, garantindo que a propriedade seja utilizada de maneira adequada e preservada. Além disso, é recomendável que o locador faça uma vistoria minuciosa do imóvel antes da entrega das chaves, documentando o estado atual com fotos ou vídeos, que deverão ser incluídos ao contrato como anexo de vistoria.

Para os locatários, a atenção aos detalhes do contrato de locação é igualmente fundamental. É importante ler todas as cláusulas com cuidado e esclarecer quaisquer dúvidas antes de assinar. Verificar a reputação do locador, buscando referências ou avaliações de outros locatários anteriores, pode ajudar a evitar fraudes e garantir que a pessoa responsável pelo imóvel seja confiável. Além disso, é aconselhável visitar o imóvel antes de fechar o contrato, sempre que possível, para confirmar que as condições prometidas pelo locador correspondem à realidade.

Ambas as partes devem estar atentas aos riscos associados a transações financeiras. Pagamentos antecipados devem ser realizados com cautela e preferencialmente utilizando métodos que ofereçam algum tipo de proteção ao consumidor, como plataformas de pagamento seguro. Em caso de pagamento em espécie, é fundamental que o locador forneça um recibo detalhado, confirmando o valor recebido e a data da transação.

Outro ponto de atenção é a legislação local. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) rege as locações urbanas no Brasil e estabelece os direitos e deveres tanto dos locadores quanto dos locatários. Conhecer e seguir essas normas é crucial para evitar litígios. Por exemplo, o locador deve respeitar o direito do locatário à privacidade durante o período de locação, enquanto o locatário deve usar o imóvel de acordo com o que foi acordado, sem realizar alterações estruturais ou causar incômodos aos vizinhos.

Além das questões legais, é importante considerar os aspectos práticos e de segurança. Para o locador, garantir que o imóvel esteja em boas condições de uso, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando corretamente, é essencial para evitar acidentes e problemas durante a estadia do hóspede. Para o locatário, respeitar as normas de segurança do imóvel e conhecer os procedimentos de emergência pode fazer a diferença em situações imprevistas.

É importante lembrar que, para todas as situações, contar sempre com a assessoria de um especialista é essencial e ajuda a evitar os riscos e a proteger seu direito, seja você locador ou locatário. O Estácio Nogueira Reis Advogados está à disposição para orientar e auxiliar seus clientes em todas as etapas do processo de locação, oferecendo a segurança jurídica necessária para que locadores e locatários possam desfrutar do São João com tranquilidade.

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Adquiriu um imóvel? Saiba quais vícios você pode encontrar e se previna!

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1) Entre a área indicada dos cômodos na planta e a área descrita na promessa de compra do imóvel existe uma diferença acentuada na metragem oferecida pela construtora. A diferença daria para fazer um novo banheiro e aumentar a cozinha. O que é possível?

O consumidor deve entrar em contato com a construtora e questionar a diferença, e, acima de tudo, a falta de informação sobre esse vício no momento da venda. O ideal é tentar resolver da melhor forma, ainda mais se estiver morando no imóvel. De qualquer forma, as empresas sabem que respondem pela diferença em metragem dos imóveis comprados na planta. Apesar de o Código Civil prever uma margem de tolerância de 5% para mais ou para menos, as relações de consumo são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, que tende a beneficiar o comprador. A divergência no entendimento sobre a margem de erro permite ao consumidor reclamar e receber indenização em caso de metragem menor que a prometida, até mesmo em pequenas diferenças, como numa ação judicial que apontou uma diferença de 5,483m².

2) E se a diferença encontrada for grande, cerca de 35m² para menor, o que deve ser feito? Se a empresa quiser compensar com uma proposta que não seja aceita, o que fazer?

Estamos falando de uma área real, suprimida, que não deve corresponder com a área indicada na oferta de venda, nem no contrato de compra e venda. As empresas geralmente indicam nas ofertas as áreas privativas, como sendo as áreas vendidas, ou seja, as áreas do imóvel, mas quase 95% das pessoas fazem as medições dos cômodos do imóvel, ou mesmo dos espaços na planta apresentada pela construtora. Isso é um direito protegido ao consumidor, que deve receber o bem adquirido nas reais especificações de que foi prometido e ajustado, conforme artigo 500 do Código Civil. Nesse caso, o consumidor poderá pleitear junto à empresa responsável o complemento da área, a desistência do negócio ou o pagamento/abatimento proporcional das áreas suprimidas (calcular pelo valor do metro quadrado atual).

3)  O consumidor recebeu um apartamento cheio de imperfeições e materiais diferentes dos indicados no memorial descritivo. Os defeitos foram relatados no termo de vistoria, mas a construtora não os consertou, deixando a responsabilidade com o adquirente. O que pode ser feito para se proteger desse tipo de situação?

Em primeiro plano, fazer uma pesquisa minuciosa do histórico da construtora, buscando reclamações de outros adquirentes sobre vícios nas entregas dos imóveis, ou mesmo dos casos de atrasos da obra. Não menos importante é tomar nota da saúde financeira da empresa e fazer uma busca no Cartório de imóveis, onde foi feito o registro da incorporação, se está tudo certo com os documentos apresentados pela empresa. Recomendo, ainda, a busca de informação de outros adquirentes, no sentido de se criar um grupo para fiscalizar a obra e as entregas dos imóveis. Observamos, nos últimos tempos, o aumento de construtoras em recuperação judicial, o que é muito temeroso se fazer qualquer negócio com essas empresas. No mercado imobiliário nacional, quanto mais os imóveis são destinados às classes B e C, a probabilidade da ocorrência de imperfeições é altíssima, razão da falta de exigência dos compradores, ou mesmo da dificuldade do acesso ao Poder Judiciário, pelos altíssimos custos processuais.

Estácio Nogueira Reis Junior.
Advogado especialista em direito imobiliário, tributário e consumidor.