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Cuidados e riscos na locação de imóveis durante o São João

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O São João é uma das festas mais aguardadas no Nordeste brasileiro, especialmente na Bahia, onde as tradições são celebradas com grandes eventos, e, durante esse período, é comum que muitas pessoas se desloquem para cidades do interior. Como resultado, a demanda por alugueis temporários de imóveis aumenta significativamente e tanto locadores quanto locatários precisam estar cientes dos cuidados e riscos envolvidos no processo de locação, a fim de evitar problemas e garantir uma experiência positiva.

Para os locadores, a primeira medida essencial é a elaboração de um contrato de locação claro e detalhado, que deve especificar todas as condições do aluguel, incluindo o período exato de locação, valor do aluguel, forma de pagamento, além de responsabilidades de ambas as partes. É crucial incluir cláusulas que tratam de possíveis danos ao imóvel e estabeleçam regras de uso, garantindo que a propriedade seja utilizada de maneira adequada e preservada. Além disso, é recomendável que o locador faça uma vistoria minuciosa do imóvel antes da entrega das chaves, documentando o estado atual com fotos ou vídeos, que deverão ser incluídos ao contrato como anexo de vistoria.

Para os locatários, a atenção aos detalhes do contrato de locação é igualmente fundamental. É importante ler todas as cláusulas com cuidado e esclarecer quaisquer dúvidas antes de assinar. Verificar a reputação do locador, buscando referências ou avaliações de outros locatários anteriores, pode ajudar a evitar fraudes e garantir que a pessoa responsável pelo imóvel seja confiável. Além disso, é aconselhável visitar o imóvel antes de fechar o contrato, sempre que possível, para confirmar que as condições prometidas pelo locador correspondem à realidade.

Ambas as partes devem estar atentas aos riscos associados a transações financeiras. Pagamentos antecipados devem ser realizados com cautela e preferencialmente utilizando métodos que ofereçam algum tipo de proteção ao consumidor, como plataformas de pagamento seguro. Em caso de pagamento em espécie, é fundamental que o locador forneça um recibo detalhado, confirmando o valor recebido e a data da transação.

Outro ponto de atenção é a legislação local. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) rege as locações urbanas no Brasil e estabelece os direitos e deveres tanto dos locadores quanto dos locatários. Conhecer e seguir essas normas é crucial para evitar litígios. Por exemplo, o locador deve respeitar o direito do locatário à privacidade durante o período de locação, enquanto o locatário deve usar o imóvel de acordo com o que foi acordado, sem realizar alterações estruturais ou causar incômodos aos vizinhos.

Além das questões legais, é importante considerar os aspectos práticos e de segurança. Para o locador, garantir que o imóvel esteja em boas condições de uso, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando corretamente, é essencial para evitar acidentes e problemas durante a estadia do hóspede. Para o locatário, respeitar as normas de segurança do imóvel e conhecer os procedimentos de emergência pode fazer a diferença em situações imprevistas.

É importante lembrar que, para todas as situações, contar sempre com a assessoria de um especialista é essencial e ajuda a evitar os riscos e a proteger seu direito, seja você locador ou locatário. O Estácio Nogueira Reis Advogados está à disposição para orientar e auxiliar seus clientes em todas as etapas do processo de locação, oferecendo a segurança jurídica necessária para que locadores e locatários possam desfrutar do São João com tranquilidade.

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Adquiriu um imóvel? Saiba quais vícios você pode encontrar e se previna!

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1) Entre a área indicada dos cômodos na planta e a área descrita na promessa de compra do imóvel existe uma diferença acentuada na metragem oferecida pela construtora. A diferença daria para fazer um novo banheiro e aumentar a cozinha. O que é possível?

O consumidor deve entrar em contato com a construtora e questionar a diferença, e, acima de tudo, a falta de informação sobre esse vício no momento da venda. O ideal é tentar resolver da melhor forma, ainda mais se estiver morando no imóvel. De qualquer forma, as empresas sabem que respondem pela diferença em metragem dos imóveis comprados na planta. Apesar de o Código Civil prever uma margem de tolerância de 5% para mais ou para menos, as relações de consumo são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, que tende a beneficiar o comprador. A divergência no entendimento sobre a margem de erro permite ao consumidor reclamar e receber indenização em caso de metragem menor que a prometida, até mesmo em pequenas diferenças, como numa ação judicial que apontou uma diferença de 5,483m².

2) E se a diferença encontrada for grande, cerca de 35m² para menor, o que deve ser feito? Se a empresa quiser compensar com uma proposta que não seja aceita, o que fazer?

Estamos falando de uma área real, suprimida, que não deve corresponder com a área indicada na oferta de venda, nem no contrato de compra e venda. As empresas geralmente indicam nas ofertas as áreas privativas, como sendo as áreas vendidas, ou seja, as áreas do imóvel, mas quase 95% das pessoas fazem as medições dos cômodos do imóvel, ou mesmo dos espaços na planta apresentada pela construtora. Isso é um direito protegido ao consumidor, que deve receber o bem adquirido nas reais especificações de que foi prometido e ajustado, conforme artigo 500 do Código Civil. Nesse caso, o consumidor poderá pleitear junto à empresa responsável o complemento da área, a desistência do negócio ou o pagamento/abatimento proporcional das áreas suprimidas (calcular pelo valor do metro quadrado atual).

3)  O consumidor recebeu um apartamento cheio de imperfeições e materiais diferentes dos indicados no memorial descritivo. Os defeitos foram relatados no termo de vistoria, mas a construtora não os consertou, deixando a responsabilidade com o adquirente. O que pode ser feito para se proteger desse tipo de situação?

Em primeiro plano, fazer uma pesquisa minuciosa do histórico da construtora, buscando reclamações de outros adquirentes sobre vícios nas entregas dos imóveis, ou mesmo dos casos de atrasos da obra. Não menos importante é tomar nota da saúde financeira da empresa e fazer uma busca no Cartório de imóveis, onde foi feito o registro da incorporação, se está tudo certo com os documentos apresentados pela empresa. Recomendo, ainda, a busca de informação de outros adquirentes, no sentido de se criar um grupo para fiscalizar a obra e as entregas dos imóveis. Observamos, nos últimos tempos, o aumento de construtoras em recuperação judicial, o que é muito temeroso se fazer qualquer negócio com essas empresas. No mercado imobiliário nacional, quanto mais os imóveis são destinados às classes B e C, a probabilidade da ocorrência de imperfeições é altíssima, razão da falta de exigência dos compradores, ou mesmo da dificuldade do acesso ao Poder Judiciário, pelos altíssimos custos processuais.

Estácio Nogueira Reis Junior.
Advogado especialista em direito imobiliário, tributário e consumidor.

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Avanços na cobertura de planos de saúde: Julgamento do REsp 2.037.616-SP e a Nova Lei nº 14.454/2022

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No julgamento do REsp 2.037.616-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi e com acórdão lavrado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, abordou questões cruciais do Direito Civil e do Direito da Saúde. O caso envolvia uma paciente que, após a remoção de um tumor no intestino, necessitava de um exame PET-SCAN para monitorar a evolução de sua condição. Esse procedimento, contudo, não estava contemplado no Rol da Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS).

Historicamente, o STJ mantinha o entendimento de que esse rol tinha natureza taxativa, permitindo exceções apenas em circunstâncias específicas. Com a promulgação da Lei nº 14.454/2022, ocorreram alterações significativas, modificando substancialmente o cenário jurídico do país. O STJ, ao aplicar o princípio da irretroatividade, reafirmou que as novas disposições legais não poderiam atingir fatos pretéritos. Todavia, reconheceu-se que, em contratos de trato sucessivo, como os planos de saúde, a lei nova deve ter aplicação imediata aos eventos futuros e presentes, respeitando os direitos adquiridos, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.

No contexto da saúde suplementar, as Diretrizes de Utilização (DUTs) servem como elementos organizadores, sem poder restritivo que impeça o acesso a tratamentos essenciais ou alternativos, particularmente quando os tratamentos convencionais se mostram inadequados. A jurisprudência recente e a nova legislação convergem no sentido de que tais diretrizes não podem obstruir o acesso a métodos, diagnósticos ou terapias baseadas em evidências científicas.

No caso analisado, o STJ entendeu que, diante das inovações trazidas pela Lei nº 14.454/2022, e considerando a necessidade de continuidade do tratamento da paciente, a cobertura do exame deveria ser garantida. Essa decisão está em consonância com a jurisprudência consolidada e os novos critérios legislativos, que buscam uma maior flexibilidade na interpretação do Rol da ANS, especialmente em situações de tratamentos continuados.

O julgamento do REsp 2.037.616-SP reforça a necessidade de adaptação das normas reguladoras dos planos de saúde às novas realidades legislativas e científicas. A Lei nº 14.454/2022, ao estabelecer novos parâmetros para a cobertura de procedimentos não previstos no Rol da ANS, promove uma proteção mais ampla aos beneficiários dos planos de saúde, garantindo acesso a tratamentos indispensáveis e inovadores, em conformidade com os princípios da dignidade da pessoa humana e da continuidade do tratamento médico.

Acidente de trabalho

Até doentes e acidentados têm que se ligar nas questões trabalhistas e previdenciárias.

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Enquanto perdurar este afastamento, o contrato de trabalho do obreiro ainda possui efeitos jurídicos, mas a responsabilidade pelo pagamento do benefício é do INSS. A empresa deve manter no seu quadro o nome do empregado afastado, porém não mais necessita pagar o seu salário, sendo facultado a manutenção de alguns benefícios, como o seguro saúde.

Ocorre que não se pode confundir a suspensão do contrato de trabalho com a suspensão do curso prescritivo, que na Justiça do Trabalho é de cinco anos, contado a partir do ajuizamento da reclamatória, conforme norma expressa no art. 7o, XXIX, da CF. O empregado só poderá reclamar os últimos cinco anos, salvo no caso do FGTS, cuja prescrição é trintenária, independentemente do contrato de trabalho estar suspenso ou não.

E aí é que vem o fato curioso e perverso ao mesmo tempo! Suponha-se que o obreiro adquira uma doença grave, como AIDS ou Câncer, ou tenha passado por um acidente, vindo a lesionar uma de suas vértebras, ficando paraplégico. Assim, enquanto estiver preocupado com a sua enfermidade, cuidando da sua melhora, estará recebendo um dos benefícios previdenciários. Pois bem. Como o INSS não mais garante um prazo definitivo para uma avaliação final do quadro de saúde do beneficiário, verificando a sua incapacidade absoluta para o retorno ao trabalho, após ter passado por exames médicos periciais, é oportuno observar o tempo decorrente entre a concessão do benefício e o último dia trabalhado na empresa. Isso porque em muitos casos o trabalhador fica  anos e anos sob o manto do benefício do INSS, vindo a se aposentar por invalidez, porém como  a legislação previdenciária não mais adota os cinco anos de prazo para verificação do quadro definitivo de invalidez, o segurado, ora trabalhador afastado das suas funções na empresa, não imagina que está caindo numa cilada revestida de legalidade. Ora, enquanto o obreiro se preocupe com o melhoramento do seu quadro de saúde, o tempo passa. E como dito, a suspensão do contrato de trabalho não coaduna com a suspensão do prazo da prescrição quinquenal (não se fala aqui na prescrição bienal, uma vez que o contrato de trabalho não foi extinto, rescindido), e quando este percebe a fruição do tempo, e o fato de não ter recebido sequer uma indenização pelo tempo trabalhado (a empresa está coberta pelo manto legislativo, até porque não há ainda termo final do contrato de trabalho), percebe-se que os seus direitos laborais não foram preservados, sendo tarde demais.  

Apenas para ilustrar melhor, apresenta-se o seguinte caso, vivido por um consulente: Uma determinada pessoa laborou numa empresa de transporte no período de 1998 a 2002, vindo a se afastar por motivo de neoplasia na próstata. Ficou ele no manto do auxílio doença até o ano de 2003, e depois disso conseguiu aposentadoria por invalidez, decorrente de problemas psíquicos pós-trauma. Ocorre que passados cinco anos, o INSS não havia confirmado, definitivamente, a sua aposentadoria, mesmo os médicos da Autarquia Federal atestando a gravidade do seu problema. E como a empregador não pode, de fato, rescindir o seu contrato de trabalho (na verdade, isso é uma liberalidade), dando baixa na sua CTPS, haja vista que está suspenso o curso do contrato de trabalho, nos termos da lei trabalhista e previdenciária, até que o INSS reconheça a aposentadoria como definitiva, esta mesma pessoa se resolver ajuizar uma reclamação trabalhista, abarcando o período laborado de 1998 a 2002, terá na certa decretada a prescrição quinquenal do seu direito referente aos anos trabalhados, vindo a não ter êxito na sua pretensão.

Contudo, o empregador, observando caso a caso, pode sim adimplir possíveis verbas trabalhistas que não foram pagas durante o período trabalhado, como horas extraordinárias, férias vencidas, evitando, com isso, uma demanda futura inconveniente. Porém, recomenda-se que deixe tudo suspenso, enquanto perdure o afastamento do trabalhador, evitando problemas futuros, sobretudo uma reclamação trabalhista de reintegração de cargo, uma vez reabilitado o obreiro, retornando  ao labor.

E por fim, falando em reabilitação profissional, caso o trabalhador afastado recupere a capacidade laboral, como reza o artigo 475 da CLT e artigo 47 da Lei n.º 8.213/91 será possível o retorno à função que ocupava ao tempo da aposentadoria ou do auxílio, facultando o empregador o direito de indenizá-lo por rescisão do contrato, salvo portador de estabilidade. Impende registrar ainda que o empregador pode aceitar o trabalhador de volta, colocando-o em outra função, que melhor o adapte. E uma vez adaptado à nova função terá mantido o benefício previdenciário até um período subsequente ao seu retorno, com progressivas reduções autorizadas por lei.

Portanto, com a questão da suspensão do contrato de trabalho pelo afastamento do trabalhador por motivo de doença ou acidente de trabalho, este deve ficar atento ao prazo prescricional, uma vez que nada tem a ver com a suspensão do curso prescritivo, sendo certo também que o empregador pode, por liberalidade, verificando caso a caso, sobretudo ter sido o trabalhador afastado um excelente obreiro, preservar alguns dos seus direitos, quando na ativa, como o seguro saúde, e adimplir algumas verbas pendentes, mesmo sabendo que não há obrigatoriedade legal, salvo definição no seu estado de aposentadoria, ou mesmo em caso de reabilitação profissional, sendo facultado ao empregador rescindir o contrato de trabalho, logo após a volta do obreiro à determinada função, isso se não tiver, claro, abarcado com o manto da estabilidade. Vamos ficar ligados!

Adoção

As dificuldades da adoção no Brasil e as novidades sobre a licença paternidade de 20 dias

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Quais seriam os dois fatores primordiais que contribuem negativamente no sonho da adoção no País? (Reinaldo Barcellos Filho)

Resposta:   Além da questão apontada na resposta anterior, na desproporção entre a quantidade reduzida de crianças prontas para adoção no Cadastro Nacional e a grande procura de pais, podemos listar a situação econômica/psíquica/social dos próprios pais que desejam à adoção, não compatível com a realidade verificada pelos assistentes sociais,  além de um outro problema pontual sobre a dificuldade da adoção de duas crianças (irmãos) ao mesmo tempo pelos mesmos pais, já que muitos casais não querer adotar mais de uma criança, pela própria dificuldade econômica atual e os altos gastos numa boa criação de um filho.

Na ampliação do prazo da licença paternidade de 05 dias para 20 dias, quem adota tem também este direito? E o que precisa? (José Fernando Linaldo Cajé).

Resposta: Sim, Fernando. Esta ampliação, que já valia para as mães, também vale aos pais. Agora, existem duas exigências na legislação que regulamenta este assunto, a primeira quando condiciona o benefício à participação das empresas no Programa do Governo Federal, Empresa Cidadã, com isenção de impostos (um benefício às empresas). A segunda condicionante é que os pais interessados na licença paternidade devam participar de um programa ou atividade de orientação sobre paternidade responsável, não sendo explicada na lei a forma de orientação indicada, ficando a cargo de cada empresa, no meu ver, esta orientação de responsabilidade paterna aos seus funcionários.

Estácio Nogueira Reis Junior.

Pai da Lara, de seis anos, e advogado militante nas áreas do direito de família, imobiliário/consumidor e tributário.

Alienação Parental

Alienação Parental

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I – realizar campanha de desqualificação da conduta do genitor no exercício da paternidade ou maternidade; 

II – dificultar o exercício da autoridade parental; 

III – dificultar contato de criança ou adolescente com genitor; 

IV – dificultar o exercício do direito regulamentado de convivência familiar; 

V – omitir deliberadamente a genitor informações pessoais relevantes sobre a criança ou adolescente, inclusive escolares, médicas e alterações de endereço; 

VI – apresentar falsa denúncia contra genitor, contra familiares deste ou contra avós, para obstar ou dificultar a convivência deles com a criança ou adolescente; 

VII – mudar o domicílio para local distante, sem justificativa, visando a dificultar a convivência da criança ou adolescente com o outro genitor, com familiares deste ou com avós. 

Acredita-se que a alienação parental é consequência dos divórcios, dos traumas das relações mal sucedidas , não sendo, portanto, causa das separações dos casais. Atualmente, com a separação dos genitores, passou a haver uma disputa pela guarda dos filhos, algo impensável anteriormente.

Como os filhos ficam, em regra, sob a guarda da genitora, existindo questões mal resolvidas entre o casal, pode ocorrer a alienação parental na tentativa de usar a criança contra o outro genitor, as vezes falando mal deste, citando que não é responsável, maluco, ou mesmo criando obstáculos para dificultar o direito de visita, ferindo o direito fundamental da criança de ter a convivência familiar completa.

A criança é o lado mais prejudicado da AP, em paralelo com o genitor vitimado. Essa alienação parental causa na criança ou adolescente, traumas decorrentes de pressões psicológicas que venham a sofrer, ferindo seu direito fundamental de convivência saudável no ambiente familiar, prejudicando assim, qualquer tipo de afeto entre o genitor e o seu filho. Dessa forma, a AP consiste num processo de programar a criança para que odeie um dos genitores, sem justificativa, ou mesmo que perca a vontade de vê-lo ou de convívio, de modo que a própria criança ingressa na trajetória de desmoralização desse mesmo genitor. Tendo como função básica destruir a confiança da criança/adolescente no genitor alienado, através da desqualificação do mesmo, levando-a afastar deste, através de atitudes de raiva ou medo.

 O genitor alienador é, em geral, o que detém a guarda, e tem como meta proceder a uma “lavagem cerebral” na mente de seus filhos, indicando lhes pensamentos e sentimentos em relação ao genitor alienado, com o objetivo de afastá-los e romper o vínculo existente entre eles. Age falando mal do genitor alienado, desqualificando-o perante os filhos, denegrindo sua imagem, comportando-se como vítima fragilizada, comovendo assim a prole para que se tornem verdadeiros soldados nesta batalha contra o outro.

Na verdade,  praticamente todos os casos de divórcios litigiosos que foram acompanhados pelo escritório, intrinsecamente, tiveram relatos de AP, sobretudo do genitor (a) que denegria a imagem do outro perante o filho. Num dos casos, esta atitude criou  um sentimento de repulsa da criança ao outro genitor, mas com o tempo, após o menor atingir 12 anos, pôde perceber a real conduta do genitor alienador, passando a conviver mais com o outro genitor. Ocorrem casos, ainda, de pais que criam bloqueios de visitação, ou que colocam o outro genitor que não detém a guarda  em posição inferior ao outro, colocando empecilhos subjetivos na cabeça da criança para que esta não queira ficar na casa do outro genitor, por exemplo.

Por fim, ocorrendo casos de AP, o Juiz da causa do divórcio ou da separação conjugal deve ser informado com urgência, ou mesmo a Promotora de Justiça e o Conselho Tutelar, sendo importante a contratação de profissional especializado para o ajuizamento de ação autônoma em oposição do cônjuge alienador, ou mesmo nos próprios autos do divórcio, sendo necessária a oitiva do Ministério Público, podendo ser pleiteada as medidas liminares para preservação da integridade psicológica da criança ou do adolescente, inclusive para assegurar a convivência com o genitor ou viabilizar a efetiva reaproximação entre ambos, se necessário.